¿Debo seguir pagando el alquiler del local si me obligan a cerrar el negocio?

La situación generada por la expansión del coronavirus COVID-19 constituye una problemática de dimensiones extraordinarias y difícilmente mesurables para la actividad
económica y empresarial.
El pasado sábado día 14, por medio del Real Decreto 463/2020, el Gobierno de España declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional y decretó, entre otras medidas,
la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con ciertas excepciones, de los locales y establecimientos en los que se desarrollen
espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en un anexo que acompaña al antedicho Real Decreto, así como de las actividades de hostelería y
restauración (pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio).

Indicamos en esta nota la problemática que la situación puede generar en relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración cuya
actividad sea objeto de suspensión conforme a lo previsto en el Real Decreto y, en particular, en lo relativo al pago de la renta contractualmente acordada en un entorno de
imposibilidad de desarrollar la actividad cuyos ingresos sostienen el pago de dicha renta.

En este sentido, procede traer a colación la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) o hardship clause, en la habitual denominación anglosajona.
Esta doctrina, que no tiene traslación normativa en nuestra derecho y que es una creación jurisprudencial, pretende establecer un mecanismo de
restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones (mediante la modificación contractual por vía judicial) ante el advenimiento de circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio.

La doctrina rebus se desarrolló en España tras la finalización de la Guerra Civil y ha sido históricamente de aplicación excepcional y restringida, por cuanto que supone una excepción a
principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga) consagrado en varios preceptos de nuestro Código Civil y pilar fundamental la seguridad jurídica. En términos generales,
los requisitos de aplicación de la doctrina rebus son los siguientes: una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes, riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando un obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.

La doctrina rebus adquirió especial notoriedad en los años 2013 y 2014 a raíz de varias sentencias que consideraron o acordaron su aplicación a casos generados durante la crisis financiera global de finales de la pasada década y principios de la presente. Nuestro Tribunal Supremo dio marcha atrás en relación con dicha jurisprudencia en los años subsiguientes. Merece la pena destacar, por su interés, la sentencia de 15 de enero de 2019, la cual, en relación con un supuesto donde una conocida compañía hotelera reclamaba (como petición subsidiaria) a su arrendador una rebaja de renta como consecuencia de la crisis, rechazó la aplicación de la cláusula rebus. Dicha sentencia negaba la “desaparición de la base del negocio porque sigue siendo posible el
cumplimiento del contenido del contrato” (el arrendatario no se había visto imposibilitado de la explotación del hotel), y declaraba también que “la fijación de una renta mínima
garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria”.
Ya en sede de derecho positivo encontramos otras regulaciones que pueden aportar ciertos criterios de interpretación, como los contenidos en el artículo 26 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, que prevé que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna; siendo así que la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Por su lado, el artículo 1575 del Código Civil, al prever determinadas reglas aplicables a los arrendamientos de predios rústicos, establece que el arrendatario tendrá derecho a
rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos; entendiéndose por caso fortuito extraordinario el incendio,
la guerra, la peste, la inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Es razonable prever que, en ausencia de una regulación contractual que haya establecido una específica distribución de los riesgos asociados a este tipo de eventualidades, observemos en próximas fechas un repunte en la litigiosidad de estos arrendamientos, especialmente, si este escenario excepcional se extiende en el tiempo.

Tampoco podemos dejar de mencionar que la actual situación de emergencia no solo afecta a las relaciones jurídicas entre arrendadores y arrendatarios en el vacío, sino que, adicionalmente, existen otras múltiples consecuencias que habrán de revisarse caso a caso; tales como las implicaciones en los activos objeto de arrendamiento que hayan sido objeto de financiación o refinanciación (con sus eventuales garantías hipotecarias, pignoraticias, etc.) así como las derivadas de los contratos de seguro (tales como los seguros de pérdida de alquileres).
Sin duda, la situación generada por el avance del COVID-19 exigirá de los agentes económicos un esfuerzo extraordinario de negociación ante tiempos especialmente complicados.
(Fuente: “Simmons & Simmons”)

Colegio Oficial Agentes Propiedad Inmobiliaria | Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares
General Riera, 44 2ºC 07003 Palma | www.coapiapibaleares.com | www.asociacionapibaleares.com
apibaleares@apibaleares.com | info@asociacionapibaleares.com