Los expertos creen que es algo puntual y que volverá a normalizarse en 2020

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el pasado mes de junio, el mercado de compraventa de viviendas y el hipotecario no han levantado cabeza. Suman ya tres meses de caídas consecutivas que han llevado a las transacciones a firmar su peor dato de los últimos dos años en agosto, mientras que las hipotecas han tocado mínimos de 12 meses, según datos del Consejo General del Notariado.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, estima que esta ralentización de la economía “está provocando ralentización de los ritmos de venta de obra nueva ante la menor confianza empresarial y del consumidor”. Recuerda que las promotoras cuentan con unos porcentajes de preventa muy elevados para poder acceder a la financiación bancaria, en ocasiones deben tener “pevendido” un 50% de la promoción para conseguir el préstamo y poder levantar las viviendas.

¿Estamos ante un cambio de tendencia en el mercado residencial o ante algo coyuntural? Los expertos consultados por idealista/news coinciden en señalar que se trata de un parón puntual que puede durar de aquí a finales de año, pero que para 2020 el mercado volverá a una situación de normalización.

En general, los últimos datos del mercado de vivienda muestran una tendencia a la moderación de las ventas, de las hipotecas y también de los precios. Según el último informe de precios de idealista, hasta septiembre la vivienda usada subió un 4,2% interanual, hasta los 1.735 euros, lo que demuestra que los incrementos son cada vez más suaves.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, asegura que lo ocurrido en agosto “es un hecho puntual, debido a la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar la incertidumbre económica y política. A esto se han unido las noticias o malos augurios procedentes de algunos organismos/medios que no están ayudando precisamente al mercado”.

En opinión del experto, en los próximos meses se volverá a la normalidad, “eso sí, teniendo claro que el mercado se va normalizando, sin subidas desproporcionadas. E incluso algunos precios en determinadas zonas y promociones sufrirán alguna corrección, ya que la demanda no los acepta”, añade.

Smerdou cree que pasados estos meses y para la primavera del año que viene probablemente haya menor incertidumbre política y se verá de nuevo más alegría en el mercado de la vivienda. “Pero siempre hablando de normalización que es hacia donde debemos ir. Los vaivenes no son buenos”, puntualiza.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, también comparte esta teoría. En su opinión, es probable que los datos de los próximos dos meses se sigan viendo afectados por la nueva Ley Hipotecaria, aunque la estadística volverá a la normalidad pasado ese tiempo».

De todos modos, Smerdou recuerda que hay un punto que es bueno tener en cuenta cuando se analizan los datos. Hay ventas sobre plano de vivienda nueva que no están contabilizadas en las estadísticas oficiales hasta que no se llega a la escritura, pero están vendidas. Y en los próximos meses se verán reflejadas en la estadística del INE y de notarios.

Otro factor negativo para el mercado residencial e “incuantificable” para Echavarren son los mensajes del Gobierno en funciones sobre la vivienda en alquiler. la modificación de la LAU y sus mensajes de querer limitar de alguna manera las subidas del precio del alquiler, especialmente en las grandes ciudades, están provocando que “los inversores que adquieren vivienda para alquilar estén retrasando su decisión de compra”, añade el experto.

El vaso ¿medio lleno o medio vacío?

Aunque Smerdou y Echavarren sí creen que en lo que queda de año el mercado seguirá arrojando cifras negativas, desde Engel&Völkers son más optimistas. Óscar Larrea, director general de la firma para Madrid, asegura que “el cuarto trimestre del año suele ser el segundo mejor trimestre desde hace ya más de 6 años. Muchos medianos y grandes inversores (family office, socimis o fondos de inversión) aprovechan para cerrar sus últimas operaciones por temas fiscales. Esperamos además un crecimiento en el volumen de operaciones con extranjeros, principalmente mexicanos”.

El experto recuerda que sí detectan cierta desaceleración, pero más debido a la incertidumbre política y económica que a debido a una crisis como tal. “No hay indicios de burbuja como hace más de 10 años. No existe un exceso de crédito, tampoco de especulación”.

De cualquier modo, Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de Engel & Völkers, señala que no se trata del inicio de una tendencia bajista, sino de “pequeñas regularizaciones del mercado que hacen que la tendencia positiva sea más estable”.

Las subrogaciones también se han retrasado

No sólo se han retrasado la concesión de hipotecas a particulares, debido al caos de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Desde junio también sufren retrasos de dos y tres meses las aprobaciones de las subrogaciones al crédito promotor para la compra de vivienda nueva. Así lo asegura Mikel Echavarren, CEO de Colliers España.

@pmartinez-almeida 11 octubre 2019, 9:02